R E V I S T A I N S T I T U T U L U I N A Ţ I O N A L A L J U S T I Ţ I E I NR . 4 (51) , 2019 16 Modificarea noţiunii de imobil și raportul acesteia cu superficia Constanţa OBADĂ, USM, Facultatea de Drept, Şcoala Doctorală de Ştiinţe Juridice The modification of thenotion of immovables related to the superficies SUMMARY Until the adoption of the Law on the moderniza- tion of the Civil Code and the modification of some legislative acts, no. 133 of 15.11.2018, the regula- tions regarding the institution of superficies were not sufficiently clear, being unable to determine the legal construction of superficies right as a whole, which led to the difficulty of correctly in- terpreting and applying the legal norms regarding it. However, starting with March 1, 2019, the date of entry into force of the above-mentioned law, the notion of immovable property has been modi- fied, a notion that is essential for the institution of superficies, institution that can have as material object only an immovable property. It was modificated and the regulations regarding the superficies, adapting to the new regulations, but also excluding some ambiguous regulations that made difficult to apply the law in this area. It was excluded the question that always appeared, if the owner of the superficies is the owner of the construction or only a possessor, so that the leg- islator stipulated that he would be considered, during the entire existence of the superficies, as the owner of the construction, exercising the at- tributes of property rights with some restrictions. Key-words: immovable property, superficies, prop- erty right, superficies solo cedit, real right, con- struction, the land of another. SUMAR Până la adoptarea Legii privind modernizarea Codu- lui civil şi modificarea unor acte legislative, nr. 133 din 15.11.2018, prevederile legale referitoare la instituţia superficiei nu erau suficient de clare, neputându-se a determina construcţia juridică a dreptului de superfi- cie în ansamblu, ceea ce conducea la dificultatea de a interpreta şi a aplica corect normele legale referitoare la aceasta. Însă, începând cu 1 martie 2019, data intră- rii în vigoare a legii sus-nominalizate, a fost modifica- tă noţiunea de bun imobil, noţiune care este esenţială pentru instituţia superficiei ori aceasta poate avea ca obiect material doar un bun imobil. De asemenea, au suferit modificări şi reglementările referitoare la superficie, adaptându-se noilor regle- mentări, dar şi excluzându-se unele norme ambigue care făceau dificilă aplicarea legii în acest domeniu. A fost exclusă întrebarea care apărea mereu, dacă su- perficiarul este proprietar al construcţiei ori doar un posesor al acesteia, astfel că legiuitorul a prevăzut ca acesta să fie considerat, pe întregul termen de exis- tenţă al superficiei, ca fiind proprietar al construcţiei, exercitând atributele dreptului de proprietate cu mici îngrădiri. Cuvinte-cheie: imobil, drept de superficie, drept de pro- prietate, superficies solo cedit, drept real, construcție, terenul altuia. Încă în dreptul privat roman, unul din criteriile de clasificare a bunurilor a fost cel care le împărţea în bu- nuri mobile și imobile, clasificare care s-a păstrat și este luată în consideraţie în diferite legislaţii ale lumii în care se resimt influenţe ale sistemului de drept roman clasic. Din toate timpurile, bunurile imobile, ca obiecte ale dreptului de proprietate, au jucat un rol foarte im- portant în dezvoltarea și evoluţia economică a statelor, astfel că, și la momentul actual, oricât de multe bunuri CZU: 347.235 mobile ar avea în proprietate o persoană, exsitenţa unui imobil în proprietatea sa îi conferă o mai mare ”si- guranţă” din punct de vedere economic. Odată cu modificarea Codului civil al Republicii Moldova, la 01.03.2019, de rând cu alte modificări im- portante, noţiunea de imobil a căpătat o nouă defini- ţie, deși străveche ca concept. Astfel, dacă anterior, potrivit art. 288, alin. (2) (al Codului civil în redacţia din 06.06.2002) bunuri imo- bile erau: terenurile, porţiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, clă- dirile, construcţiile și orice alte lucrări legate solid de R E V I S T A I N S T I T U T U L U I N A Ţ I O N A L A L J U S T I Ţ I E INR . 4 (51) , 2019 17 pămînt, precum și tot ceea ce, în mod natural sau ar- tificial, este încorporat durabil în acestea, adică bunu- rile a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor. La moment, conform art. 459, alin. (2), bun imobil se consideră, de regulă, terenul înregistrat în registrul bunurilor imobile sub număr cadastral distinct. Așadar, calitatea de imobil (cu excepţiile prevă- zute de lege) îi este recunoscută „doar” terenului, construcţia și alte lucrări legate solid de pământ fiind considerate parte componentă a acestuia, indiferent dacă aceste părţi componente sunt sau nu sunt înre- gistrate în registrul bunurilor imobile în mod separat [3, art. 460, alin.(1)]. Modificarea noţiunii de imobil în Codul civil nu este o noutate, dar mai curând o revenire la origine. Încă din Roma antică, funcţiona principiul superficies solo cedit (suprafaţa aparţine pământului), precum și quod solo inaedificatur solo sedit (ceea ce este construit pe suprafaţă, urmează situaţia juridică a pământului). Astfel, aplicarea acestor reguli conducea la faptul că o persoană putea să deţină în proprietate o întreagă clădire constituită chiar din mai multe etaje, indiferent de înălţimea acesteia [8, p.148], această stare de lucruri împiedicând construirea de locuinţe pe terenul statu- lui, lucru care i-a făcut pe jurisconsulţi romani să cau- te soluţii, identificând o construcţie juridică prin care particularilor li se permitea să ridice și să exploateze construcţii pe trenul statului fără a se afecta dreptul de proprietate a acestuia asupra terenului. În așa mod a luat naștere dreptul de a construi pe terenul altuia, nu- mit drept de superficie [7, p.240]. Anterior, datorită faptului că la categoria de bu- nuri imobile erau atribuite și construcţiile, și datorită coroborării normei cuprinse în art.317 (redacţia din 06.06.2002 a Codului civil), conform căreia tot ceea ce produce bunul, precum şi tot ceea ce uneşte bunul ori ce se încorporează în el ca urmare a faptei proprietarului, a unei alte persoane ori a unui caz fortuit, revine pro- prietarului dacă legea nu prevede altfel, cu norma cu- prinsă în art.443, alin. (1) (redacţia din 06.06.2002 a Codului civil), superficia este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii, deasupra şi sub acest teren sau a ex- ploatării unei construcţii existente, în literatura juridică autohtonă [1, p.241] existau diferite abordări referi- toare la construcţia juridică a superficiei sub aspectul existenţei unui drept de proprietate a superficiarului asupra construcţiei edificate pe un teren ce aparţine unei terţe persoane. Această modificare a noţiunii de imobil, precum și completarea unor norme referi- toare la dreptul de superficie a condus, inevitabil, și la o claritate în ceea ce privește construcţia juridică a dreptului de superficie, precum și la interpretarea, din punct de vedere practic, a acestei instituţii care, deși reglementată de lege, datorită prevederilor ambigue era evitată într-o oarecare măsură, apelându-se în schimb la alte formule juridice, cum ar fi constituirea unei societăţi civile. Faptul că la categoria de bunuri imobile sunt atri- buite doar terenurile, iar celelelate lucrări și construc- ţii legate solid de pământ sunt părţi componente ale acestora, implică și anumite consecinţe juridice, evident. Astfel că proprietarul unui teren pe care se află construcţii nu va putea înstrăina construcţia și păstra terenul (sau invers) decât în cadrul constitui- rii unui drept de superficie. Prin urmare, regula este că la categoria de bun imobil poate fi atribuit terenul, construcţia și alte lucrări legate solid de pământ fiind doar parte componentă a acestuia. Iar excepţia – ceea ce numim drept de superficie – este derogarea de la regula enunţată mai sus. La constituirea dreptului de superficie, construcţia, care este parte componentă a terenului conform regulii generale, capătă calitatea de a fi bun imobil, aplicându-se regulile corespunză- toare. În acest mod, în cadrul termenului de exercita- re a superficiei, construcţia este parte componentă a dreptului de superficie, și nu a terenului, și numai la încetarea superficiei aceasta devine parte componen- tă a terenului [7, p.64]. Făcând o paranteză, conform art. 93 al Codului civil german (GBG), cod care a servit ca sursă de inspiraţie și pentru legiuitorul moldav, componentele unui lucru care nu pot fi separate unul de altul, fără a distruge unul sau altul, sau a schimba esenţa sa (componentele esenţiale) nu pot face obiectul unor drepturi speciale. Elementele esenţiale ale unei proprietăţi, în dreptul german, includ lucrurile legate de pământ, în mod spe- cial clădirile, precum și produsele proprietăţii, cum ar fi plantaţiile. Excepţia de la regula expusă o reprezintă constituirea dreptului de superficie, acestuia aplicân- du-i-se mutatis mutandis dispoziţiile privind bunurile imobile [2, art.95]. Ţinând cont că doar terenul este considerat a fi imobil, iar construcţia doar o parte componentă a acestuia, atunci când aparţin aceluiași proprietar s-ar impune concluzia că proprietarul terenului nu poate să înstrăineze construcţia și să-și păstreze terenul. Cel puţin, asta a fost intenţia promotorilor modificării Co- dului civil, atunci când a gândit această construcţie ju- ridică [6, p.17]. Construcţia ar putea fi înstrăinată numai prin constituirea unui drept de superficie, caz în care, pentru toată durata superficiei – proprietar al aceste- ia ar deveni superficiarul. Totodată, aceasta ar putea fi înstrăinată de către superficiar, dar numai odată cu superficia. Însă, pare interesantă prevederea art. 655, alin. (3) Cod civil, referitoare la constituirea superficiei, care cu- prinde următorul text: „Superficia se poate înregistra și în temeiul unui act juridic prin care proprietarul în- tregului imobil a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat, că- R E V I S T A I N S T I T U T U L U I N A Ţ I O N A L A L J U S T I Ţ I E I NR . 4 (51) , 2019 18 tre două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei (s.a.)”. Apare un semn de în- trebare referitoare la titlul transmiterii, ţinând cont de cele expuse mai sus referitoare la intenţia care a stat la baza modificărilor. În primul caz, atunci când proprietarul unui imo- bil (format din teren și construcţii) dorește să transmi- tă exclusiv construcţia și, ţinând cont că o asemenea transmitere conduce la constituirea dreptului de su- perficie, iar pe durata superficiei, conform art. 654, alin. (5), dreptul de proprietate asupra construcţiei ridicate pe terenul grevat de superficie este exercitat de către superficiar pe durata existenţei dreptului de superficie, prin urmare, are loc o transmitere a proprietăţii asupra construcţiei. Astfel, într-un asemenea caz, din parte componentă a unui imobil și ca urmare a înstrăinării acesteia, construcţia se transformă în bun imobil pen- tru durata existenţei a doi proprietari: cel al fondului și cel al construcţiei (superficiarul). În cel de-al doilea caz, se pare că, din nou, prin „transmitere” se înţelege înstrăinarea dreptului de pro- prietate atât asupra terenului, cât și asupra construcţiei către două persoane diferite, pentru că ar fi dificil de imaginat că proprietarul terenului ar vrea să înstrăine- ze doar posesia și folosinţa unei persoane și construc- ţia unei alte persoane, pentru ca să-și păstreze nuda proprietate, cu atât mai mult, ţinând cont de faptul că dreptul de superficie este și așa un drept complex care cuprinde în conţinutul său un dezmembrământ al dreptului de proprietate și anume – folosinţa asupra terenului, acesta fiind în sine un drept temporar, chiar dacă „longeviv”. În același context, ţinem să atragem atenţia asupra normei din Codul civil românesc referitoare la consti- tuirea superficiei prin act juridic, deoarece, practic, le- giuitorul moldovean a preluat-o în totalitate. Diferenţa este că în România calitatea de bun imobil o au și con- strucţiile (conform art. 537 Cod civil al României, bu- nuri imobile sunt: „terenurile, izvoarele și cursurile de apă, plantaţiile prinse în rădăcini, construcţiile şi orice alte lucrări fixate în pământ cu caracter permanent (s.a.), platformele și alte instalaţii de exploatare a resurselor submarine situate pe platoul continental, precum și tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat în acestea cu caracter permanent”) [4], așa cum era în Re- publica Moldova până la modificări. Modificarea conceptului și a noţiunii de bun imo- bil, prin recunoașterea doar a terenului ca fiind bun imobil, s-a impus necesitatea reglementării unor situ- aţii practice existente la momentul intrării în vigoare a modificărilor. Prin urmare, o primă regulă stabilită de către legiuitor a fost aceea potrivit căreia construcţiile și plantaţiile sau alte lucrări legate solid de pământ în- cetează a mai fi bunuri imobile separate și devin parte componentă a terenului, atunci când acestea au un singur proprietar, iar în cazul în care construcţia apar- ţine unui alt proprietar decât cel al terenului, aceasta își păstrează caracterul de bun imobil. Cu toate aces- tea, atunci când proprietarii sunt diferiţi, legea a in- stituit un drept de preemţiune reciproc, astfel urmă- rindu-se consolidarea dreptului de proprietate asupra terenului și asupra construcţiei, ca parte componentă a acestuia. Totodată, prin efectul Legii Nr. 133din 15.11.2018 privind modernizarea Codului civil şi modificarea unor acte legislative [5], se instituie un drept de superficie legală, în toate cazurile în care: proprietarii terenului și cel al construcţiei sunt persoane diferite, indiferent de temeiul de naștere al dreptului de folosinţă asupra terenului (arendă, locaţiune etc.) sau chiar și în cazul în care proprietarul construcţiei nu are vreun drept de fo- losinţă asupra terenului. Dreptul de superficie astfel „născut”, atunci când este vorba de subiecţi de drept privat, este unul pe un termen determinat. În consecinţă, în cazul în care contractul ori legea care guvernează dreptul de po- sesie și folosinţă a terenului stabilește un termen de existenţă al acestuia, la expirarea căruia proprietarul terenului devine proprietar deplin al bunului imobil, care este înregistrat separat în capitolul B, dreptul de superficie stingându-se la expirarea termenului de existenţă al dreptului posesie și folosinţă. Considerăm că un astfel de exemplu ar fi dreptul de folosinţă a te- renului agricol, născut din contractul de arendă, care, conform legii (în cazul arendării în scopul sădirii de plantaţii multianuale), nu poate avea un termen mai mic de 25 de ani (dacă contractul nu prevede altfel). Dacă contractul nu a prevăzut un termen mai mare, atunci, la expirarea a 25 de ani, proprietarul terenu- lui devine, prin efectul legii, proprietar al plantaţiilor înregistrate separat în capitolul B al registrului bunu- rilor imobile. Însă, atunci când nu a fost stabilit vreun termen de folosinţă în temeiul vreunui act între proprietari, pro- prietarul terenului și superficiarul sunt obligaţi să ne- gocieze și să convină prin contract asupra termenului de existenţă a dreptului de superficie. Legea, de ase- menea, are grijă ca, proprietarul de teren să nu abuzeze de dreptul său, stabilid că superficiarul are dreptul de a cere ca termenul dreptului de superficie să fie nu mai scurt decât durata de funcţionare prezumată a con- strucţiei înregistrate ca bun imobil separat. Totodată, și proprietarul terenului are dreptul de a cere ca termenul dreptului de superficie să fie nu mai lung decât durata de funcţionare prezumată a construcţiei înregistrate ca bun imobil separat. Spre deosebire de subiecţii de drept privat, atunci când terenul aparţine statului sau unităţilor administrativ teritoriale, iar proprietarul construcţi- ei nu are nici un drept asupra terenului, dreptul de superficie este unul perpetuu, adică nu este limitat în timp. Cu toate acestea, superficiarul care deţine o R E V I S T A I N S T I T U T U L U I N A Ţ I O N A L A L J U S T I Ţ I E INR . 4 (51) , 2019 19 asemenea superficie este obligat să achite în buge- tul de stat sau, după caz, în bugetul local o redeve- nţă anuală în mărime egală cu chiria pentru locaţiu- nea terenului statului, prevăzută de legea anuală a bugetului de stat. Concluzii. Odată cu intrarea în vigoare a dispozi- ţiilor Legii privind modernizarea Codului civil și mo- dificarea unor acte legislative, nr.133 din 15.11.2018 [5], este înlăturat orice dubiu referitor la calitatea dreptului superficiarului (posesor sau proprietar al construcţiei), normele venind să elimine divergenţe- le existente între prevedrile legale. Astfel, se instituie regula potrivit căreia calitatea de a fi bun imobil se recunoaște terenului, construcţia fiind parte compo- nentă a acestuia, cu excepţia cazului când construcţia face obiectul unui drept de superficie, caz în care ea este recunoscută ca fiind imobil, cu toate consecinţe- le ce decurg din aceasta. Referinţe bibliografice: 1. Băieș S. ș.a. Drept civil: Drepturile reale: Teoria gene- rală a obligaţiilor. Ed. a 2-a. Chișinău: Tipografia Cen- trală, 2005. 526 p. 2. Codul civil al Germaniei (BGB). https://www.gesetze- im-internet.de/bgb/ (vizitat la 18.11.2019). 3. Codul civil al Republicii Moldova. Nr.1107 din 6 iu- nie 2002. Republicat în: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2019, nr.66-75. 4. Codul civil al României. https://legeaz.net/noul- cod-civil/art-537-bunurile-imobile-despre-distinc- tia-bunurilor-despre-bunuri-in-general(vizitat la 03.10.2019). 5. Legea privind modernizarea Codului civil și modifi- carea unor acte legislative. Nr. 133 din 15.11.2018. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2018, nr.467-479. 6. Nota informativă la proiectul Legii privind moder- nizarea Codului civil și modificarea și completarea unor acte legislative. http://justice.gov.md/public/ files/transparenta_in_procesul_decizional/coordo- nare/2017/aprilie/Nota_informativ_proiect_amen- dare_Cod_civil_xxxxxxx.pdf (vizitat la 01.10.2019). 7. Круглова О.А. Право застройки чужого земель- ного участка: гражданско-правовые проблемы: Диссертация на соискание ученой степени кан- дидата юридических наук. Москва, 2014. 204с. 8. Римское частное право: Учебник. Подред. И.Б.Но- вицкого, И.С. Перетерского. Москва, 1994.